Затяжной прыжок товарищей собственников жилья

28 мая в Вышке прошел круглый стол "ТСЖ — новый формат управления объектами недвижимости и перспективы его развития в России", организованный Институтом экономики недвижимости ГУ-ВШЭ и Гильдией управляющих и девелоперов России.

После того, как в начале 1990-х годов была разрешена приватизация жилья, многие россияне стали собственниками квартир, размещенных, как правило, в многоквартирных домах. Но кто должен обслуживать квартиры, содержать дома в надлежащем состоянии, проводить в жилищных комплексах капитальный ремонт? И каким образом, за счет каких ресурсов?

Эти и другие вопросы находились в центре внимания расширенного круглого стола "ТСЖ — новый формат управления объектами недвижимости и перспективы его развития в России". Гильдия управляющих и девелоперов России, один из организаторов встречи, занимается вопросами управления и эксплуатации как коммерческой недвижимости, так и жилого фонда. Сегодня в России зарегистрировано 3,3 миллиона жилых домов, в управлении которыми задействовано более миллиона человек. Реформа жилищно-коммунального хозяйства — одна из острейших проблем нынешней России, что выявил и обмен мнениями в ходе круглого стола.

Реформа ЖКХ в России продвигается весьма слабо, заметил в своем выступлении Олег Алексеев, заместитель председателя Комиссии Общественной палаты РФ по местному самоуправлению и жилищной политике, заместитель председателя Общественного совета МРР РФ, Председатель Общественного совета при Федеральной службе по тарифам РФ. И пока усилия, предпринимаемые в том числе и правительством РФ, не приводят к желаемым результатам. Вот почему полтора месяца назад министр регионального развития РФ Виктор Басаргин изложил Председателю правительства РФ Владимиру Путину новые предложения по жилищно-коммунальной реформе, после чего глава правительства дал указание департаменту промышленности правительства разработать новые меры, направленные на ускорение этой реформы. Такая работа с участием ряда федеральных министерств и ведомств ведется в настоящее время.

Предполагается, что в сфере жилищных отношений и коммунального хозяйства сформированы субъекты новых правовых и финансовых отношений. Таковыми должны быть различные формы организаций управления жилищным фондом и частные компании, преобразованные органами местного самоуправления из муниципальных предприятий в акционерные общества. А в сфере коммунального хозяйства должны (так планируется) появиться мощные игроки национального уровня, аккумулирующие в себе необходимые капиталы, которые могли бы принять от органов местного самоуправления функции поддержания и развития коммунальной инфраструктуры.

Сейчас в России существует несколько компаний, которые работают в данной сфере, однако ситуация в этом бизнесе, по словам О. Алексеева, "крайне плачевна в силу отсутствия необходимых конституциональных гарантий для возврата долгосрочных кредитов". А если компания не может гарантировать возврата своих инвестиций, то "для обеспечения своей прибыльности она подчас действует вопреки тем ожиданиям, которые связаны с ее деятельностью". И приток капиталов в эту сферу существенно замедляется. По-прежнему много проблем с инфраструктурой, муниципалитеты все еще рассчитывают, что коммунальное хозяйство является источником, в том числе, и "сокрытых доходов для значительной группы местных чиновников". Это неудовлетворительная ситуация, а поэтому "ключевой задачей для правительства является привлечение частного капитала в эту сферу".

За последние годы в жилищную сферу пытались внедриться несколько крупных финансовых игроков, в числе прочих и ряд сильных европейских операторов, но эти попытки были не очень успешными. В ближайшее время должно быть принято решение о переходе на долгосрочные тарифы и новую систему расчета инвестиций в коммунальной сфере. Серьезными игроками на жилищном рынке могут стать управляющие компании, которые могли бы действовать между двумя субъектами правоотношений: компаниями-содержателями инфраструктуры и выбранными жильцами формами управления, то есть товариществами собственников жилья (ТСЖ).

Тут надо заметить, сказал О. Алексеев, что "наша твердая вера, выраженная в Жилищном кодексе РФ, в то, что многоквартирные дома (МКД) с количеством квартир и жильцов, превышающим сто — двести человек, могут стать эпицентром жилищного самоуправления, оказались весьма призрачными, и мы видим, что это очевидно неадекватная задача". Весьма важна здесь и общая позиция органов муниципального и государственного управления, а также судебных и надзорных органов, которые сегодня твердо стоят на защите прав производителя, а не потребителя. Любая группа граждан, организовавшая ТСЖ, "имеет почти нулевые шансы добиться каких-либо решений в свою пользу, даже если она права на сто пятьдесят процентов". Сегодня можно наблюдать "тотальное нарушение прав граждан на жилищное самоуправление". Да и многие представители управляющих компаний стоят на той точке зрения, что "на самом-то деле сильное жилищное самоуправление противостоит интересам их бизнеса". Ибо, если оно слабое, то можно "волынить и не заключать договор с жильцами, можно не отчитываться и сделать свою деятельность абсолютно непрозрачной, не опасаться того, что какие-то там жильцы, пусть даже и в форме организованного товарищества собственников жилья, могут принять какое-то решение и сменить управляющего компанией". Хотя развитие этого рынка как раз и связано с улучшением прозрачности деятельности этих компаний, тем более что сегодня Федеральная служба по тарифам, будучи озабоченной фактическим повышением уровня оплаты за жилищные услуги (а этот рост значительно превышает тарифы), обеспокоена и тем, что "отношения в этой сфере и деятельность всех участников рынка крайне непрозрачны".

Так что в рассматриваемой сфере налицо существование довольно серьезных противоречий между всеми участниками правоотношений — локальными монополиями, управляющими компаниями и жильцами. "Я сам, — сообщил О. Алексеев, — ни разу не был ни на одном мероприятии, где бы представители сторон смогли выйти на какой-то более или менее продуктивный диалог. В лучшем случае каждый говорит о своих собственных проблемах, и никто друг друга не слышит", включая и таких важных посредников, как представители органов местного самоуправления и законодательных органов. Недавно, сообщил докладчик, проводились слушания в Республике Карелия. И представитель тамошней прокуратуры на прямой вопрос "А за чем же надзирает прокуратура в этой сфере?" ответил, что она надзирает только за тем, чтобы были оплачены коммунальные услуги. А граждане, не имея возможности ни на что влиять, послушно оплачивают выставляемые им счета. У них нет ни ценностной, ни какой-либо иной позиции. Так происходит потому, что у глав регионов существуют показатели, по которым оценивается их деятельность. И, соответственно, в рамках "своих внутренних корпоративных отношений они дают указание местной прокуратуре отслеживать те вопросы, за неисполнение которых им достается, например, от Москвы".

Налицо также "почти тотальное" отсутствие договоров между управляющими компаниями и жильцами, отсутствие какой-либо доступной жильцам информации о деятельности управляющих компаний. Но при этом сам рынок управления жильем претерпевает довольно серьезные трансформации. Важным моментом является распределение средств фондов содействия реформированию ЖКХ на капитальный ремонт, поскольку сегодня выход многих компаний "за границы своей юридической родины" во многом связан с тем, насколько представители этих компаний могут содействовать органам местного самоуправления в привлечении средств в фонды ЖКХ на такой ремонт. "Ведь одно дело принять в управление фонд с не произведенным капремонтом, и совсем другие издержки, когда такой ремонт сделан".

Весьма важны компетенции управляющих компаний по взаимодействию с ТСЖ и понимание того, какие процессы жилищного самоуправления надлежит стимулировать, как работать с жильцами. Безусловно, важно и все то, что связано с технологическими вопросами, ресурсосбережением, особенно в условиях кризиса, отразившегося весьма существенно на рынке недвижимости, прежде всего на рынке строительства, что ведет к значительной структурной перестройке самих походов к градостроительству, к качеству возводимого жилья.

Игорь Журавский и Елена Шомина

"Жилищная культура и жилищная демократия" — с таким докладом выступила на круглом столе профессор кафедры местного самоуправления ГУ-ВШЭ, член консультативного совета программы "Самоуправление жильем. Институционализация системы жилищного самоуправления" Елена Шомина. ТСЖ является достаточно новым институтом в России, его зарождение относится к началу 1990-х годов. Что же представляет собой жилищная демократия? В России нет пока на этот счет устойчивого термина. "Но, бывая в западных стран, я стала участницей весьма серьезных дискуссий на тему "Housing Democracy" по вопросам участия жильцов в делах дома, управления им, принятия решений, информированности жильцов — т.н. "public participation", — сказала г-жа Шомина. — Ибо право на участие — это прежде всего право на информацию. Но формы участия граждан в управлении домами в разных странах разные. В Канаде, например, собрания всех жильцов проводятся только в чрезвычайных случаях. Все остальные решения принимаются через рассылку информации, в том числе в электронном виде, непосредственно всем жильцам. В Бразилии нет необходимости в кворуме, решения принимаются теми, кто пришел на собрание. Но когда люди вселяются в дом, они подписывают свод правил, в котором говорится, что они согласятся с решением тех жильцов, кто пришел на собрание, а все остальные обязаны выполнять принятое решение. Но при этом следует отметить наличие очень жестких правил информирования всех жильцов. В этом смысле показателен пример Швеции и программа "Три шага демократического процесса". Этот процесс начинается с информирования жителей о том, что будет происходить с домом при участии управляющей компании независимо от того, частная она или муниципальная, затем следует обсуждение вместе с жителями того, что для них сделано, и разработка предложений вместе с жильцами в том случае, когда жители уже имеют достаточную квалификацию для такой работы".

Вопрос жилищной демократии включает в себя и такой важный момент, как соблюдение интересов меньшинства. Сейчас в России, по данным Е. Шоминой, насчитывается от 20 до 30 миллионов квартиросъемщиков разного статуса (частников, приватизировавших жилье, и муниципальных квартиросъемщиков). И, конечно, интересы у всех этих лиц могут быть разными. Но все их интересы должны учитываться. Однако бывают случаи, что человек является квартиросъемщиком в одном городе, а проживает временно в другом. Кто должен представлять его интересы в ТСЖ? По закону — муниципальная власть. Однако беда в том, что власти и сами не всегда знают, сколько у них квартиросъемщиков, а только в курсе того, сколько на балансе муниципалитета числится квадратных метров жилья. Правда, в Томске, заметила Е. Шомина, в одном районе ей сообщили не только точную цифру квартиросъемщиков, но и дали характеристику всех жильцов. У них там по любому собранию, перед обсуждением любого вопроса проводится предварительно опрос всех жильцов.

Сегодня в России, когда жители платят 100% всех коммунальных расходов, "голос каждого жителя" должен стать громким и организованным". Надо добиваться того, чтобы с жителями реально считалась и власть, и работники управляющих компаний, и правление ТСЖ. Сейчас перед страной стоит сложная задача — сформировать "грамотного коллективного заказчика", изменить модель конфликтных взаимоотношений между жильцами и работниками ЖКХ, создать цивилизованный имидж людей, обслуживающих жилые дома, и повысить культуру жилищного просвещения.

Кто же это такой — грамотный коллективный заказчик? Конечно, это жители, связанные не просто общим адресом и общим имуществом, но знакомые друг с другом, доверяющие друг другу и обладающие культурой и достаточными знаниями, чтобы самим заказывать, например, через ТСЖ услуги ЖКХ или же перепоручать делать это управляющей компании. И в этом смысле коллективный заказчик должен стать совершенно новым игроком на жилищном поле. При этом нужно понимать не только "как договариваться", но и "с кем договариваться", имея в виду культуру переговоров как с "внешним миром", то есть властью, работниками ЖКХ, управляющими компаниями, но и "внутренних" переговоров друг с другом, с соседями, живущими на разных этажах. Рост жилищной культуры может изменить и потребительскую психологию пользователя жилья, а с появлением класса пользователя жилья должна появиться и новая жилищная культура.

Сейчас социальными организаторами стали Жилищный кодекс, современные жилищные программы капитального ремонта, обязывающие жильцов сформировать коллективного заказчика — коллектив жителей, в первую очередь — ТСЖ. И там, где еще недавно самоорганизация жителей была их правом, она стала обязанностью и зачастую острой для них необходимостью.

Г-жа Шомина обратила в этой связи внимание на то, что объединение, сплочение людей на основе общих интересов, связанных с благоустройством домов, территорий, создание соседских сообществ и солидарность жителей, расширение их коммуникабельности является той самой живой тканью гражданского общества, о необходимости которого так много говорится сегодня в России. Этому содействует и целый блок жилищных праздников. Только что, 26 мая 2009 года, прошел Европейский день соседей, который отмечался в городах России, активно праздновался День работников ЖКХ, а осенью предстоят такие события, как День жителей и День квартиросъемщиков.

Товарищества собственников жилья — ТСЖ — возникли как альтернатива существовавшим структурам управления государственными домами в начале 1990-х годов, чему послужила приватизация жилья, подчеркнула в начале своего выступления Евгения Юнисова, руководитель НП "Управдом", член консультативного совета программы "Самоуправление жильем. Институционализация системы жилищного самоуправления", региональный директор Школы жилищного просвещения. ТСЖ появлялись вопреки существовавшей системе как альтернатива государственной службе заказчика, покрывавшей весь жилищный фонд. ТСЖ возникали в отдельном конкретном доме и пытались самоорганизоваться с целью создания для себя более комфортных условий, сохранения своего общего имущества. С тех пор считается, что ТСЖ существуют вопреки другому способу управления — управляющей компании, и они противоречат друг другу. На самом же деле это не так. ТСЖ — это объединение собственников, "действующее для достижения определенных и крайне ограниченных целей". Если говорить о моделях управления многоквартирным домом посредством ТСЖ, продолжила Е. Юнисова, то на практике таких моделей сегодня довольно много, ибо жилищный фонд в России весьма разнообразен. На первых порах ряд ТСЖ брали на себя абсолютно все тяготы и функции по содержанию и управлению многоквартирным домом, занимаясь не только самоуправлением, но и самообслуживанием. Такие модели эффективны в плане расходования средств собственников, но, как правило, этих средств требуется все больше и больше, ибо содержать полную службу управления и технического обслуживания дома — дело весьма накладное.

Более распространена форма, когда ТСЖ полностью берет на себя функции управления домом и заключает договор с профессиональными сервисными службами, которые предоставляют такому дому все виды услуг. Но при этом все вопросы — с кем заключать договор, каким образом, все правовые и хозяйственные отношения — решаются правлением ТСЖ в лице его председателя, и дом в таком случае "является самоуправляемой единицей, но все профессиональные сервисные услуги осуществляются посредством договорных отношений".

Что же касается самой распространенной сейчас модели, то это модель, при которой создается товарищество, избирается правление, а большинство функций и по содержанию дома, и по управлению осуществляется управляющей компанией. И такая компания на сегодня — наиболее интересная форма вхождения в сферу управления многоквартирными домами. Потому что основанием для нахождения управляющей компании в доме является договор на управление. Если в доме не создано ТСЖ, то такой договор управляющая компания заключает с каждым собственником помещения в многоквартирном доме, то есть со всеми жильцами. Если в доме создано ТСЖ, то такой договор заключается с юридическим лицом, имеющим печать и подпись председателя или управляющего, если ему это доверено. Основанием для заключения договора на управление многоквартирным домом управляющей компанией с каждым собственником является решение, принимаемое собственниками на общем собрании. Если в доме не выбран способ управления, не принято решение или оно не реализовано, то такое решение обязана принять конкурсная комиссия, инициирование его является обязанностью органов местного самоуправления. То есть в каждом доме, по сути, должен быть договор на его управление. На сегодняшний день в Москве создано 4840 ТСЖ, а создать надо 32 тысячи по количеству жилых домов в столице.

Реально по первой модели работает не больше 200—300 ТСЖ. Активных товариществ, которые взяли на себя функции управления, но заключили договоры на сервисные услуги с профессиональными организациями, насчитывается не более тысячи, а в остальных 30 тысячах домов сегодня заключены договоры либо на основании решения собственников, либо на основании конкурсного отбора, который провели органы местного самоуправления. Таких конкурсных отборов единицы, и Федеральная антимонопольная служба уже выразила свое мнение по поводу этой ситуации. Таким образом, задача управляющих компаний сегодня состоит в том, чтобы рассмотреть возможности взаимодействия с ТСЖ, ибо для компании это наиболее эффективный путь вхождения на рынок управления многоквартирными домами.

— И что же, — последовал вопрос, — если в Москве 30 тысяч домов, то должно быть 30 тысяч управляющих компаний? А кто будет платить деньги штату этих компаний?

Евгения Юнисова и Константин Шишка

— Речь идет о том, что должно быть 30 тысяч договоров на управление этими многоквартирными домами, — ответила г-жа Юнисова. — Но эти договоры могут быть заключены с рядом управляющих компаний. Москва поделена на районы. В этих районах есть уже сложившиеся частные управляющие компании, которые пытаются в этот рынок войти. Я говорила уже о том, что у самых первых ТСЖ не было альтернативы. И, не имея возможности получать сервисные услуги от профессиональных управляющих компаний, которых просто в то время не было на рынке, эти ТСЖ были вынуждены находить специалистов, создавать свои дирекции по содержанию многоквартирного дома, но стоимость содержания такого штата была непомерно высока. Такие дома есть и сейчас, и некоторые намеренно идут на удорожание услуг при понимании того, что в таком случае они получают высочайшее качество сервиса, поскольку и управление, и служба содержания находятся под контролем самих собственников.

— Рентабельность такого бизнеса, — заметил в этой связи О. Борисов, — уже рассчитана. В Москве начинать надо где-то с 50 тысяч квадратных метров. В Карелии 12 депутатов городского совета создали 12 управляющих компаний. На кампанию приходится примерно по 300 тысяч квадратных метров.

— В Москве 125 районов, — откликнулась на эту реплику Е. Юнисова. — Стало быть, в каждом районе расположено от ста и более домов… Сегодня для собственника важно, чтобы ему было понятно расходование средств, выплачиваемых им самим ежемесячно. В случае с управляющей компанией хорошо, если между собственником и компанией будет стоять его избранный и уполномоченный представитель.

Чтобы взаимодействовать с собственниками жилья, управляющей компании уже недостаточно иметь только технический персонал. Почему? Представьте себе, что перед вами стоит задача позиционировать себя на рынке, где вы зависите от выбора собственника. Именно собственника, а не муниципалитета. В таком случае необходимо провести преддоговорную кампанию, инициировать и подготовить собрание собственников, а право инициировать такое собрание имеют только сами собственники. Стало быть, вы должны собственникам понравиться. Чтобы собрание было легитимным, в нем должно принять участие не менее 50% собственников площадей. Затем это решение нужно еще реализовать. А это значит, что с каждым собственником надлежит заключить договор на управление. Условия договора нужно согласовать на общем собрании с тем, чтобы большинство собственников с этим договором согласилось. Затем нужно провести саму процедуру подписания. Иными словами, на сегодняшний день управляющая компания должна ясно представлять, что без специалиста по работе с населением в части заключения договора, а кроме того — и без специалиста по взаимодействию с собственниками и устранению различного рода претензий и недовольств не обойтись. При этом собственники каждый год должны проводить собрание для подтверждения своего статуса, заслушивать на этом собрании отчет управляющей компании и одобрить условия на следующий год, даже если договор на управление заключен сроком на пять лет.

О роли частных управляющих компаний в управлении и эксплуатации жилого фонда рассказал Александр Шарапов, президент группы управляющих компаний "Бекар". По его словам, компании неохотно идут в жилищный сегмент, где десятки лет наблюдалось недофинансирование и не выплачивались деньги в фонд развития ЖКХ. Он привел пример одной из иностранных компаний, которая в Санкт-Петербурге в 2005 году получила в управление 104 дома, инвестировала средства, надеясь, что эти средства будут ей компенсированы городским правительством. Через два года, в 2007 году, после отключения горячей воды в половине домов за неоплату, компания ушла с рынка и более на него не возвратилась. Причина: обещания о компенсации остались обещаниями, недофинансирование жилого фонда из текущих платежей граждан оказалось невозможным компенсировать, провести отложенные ремонты (которые, как предполагалось, будет делать активно эта компания) оказалось невозможным в связи с соответствующим законодательством. Компания понесла убытки и перестала действовать в России.

На среднем властном уровне, продолжил г-н Шарапов, Гильдия сталкивается с мощнейшим противодействием. В большинстве городов войти на рынок частным управляющим компаниям трудно. Из 154 компаний, состоящих в Гильдии, жилье эксплуатируют в основном те компании, которые сами его построили. "Эти компании хотели бы привлечь сторонние компании к управлению, но как только речь идет о многоквартирном доме и чаще всего — с неуправляемой массой жильцов, когда у председателя правления ТСЖ существует конфликт с основной массой жильцов и начинаются неплатежи, то чаще всего эти компании дотируются этими самыми строителями и начинают работать в режиме "трачу то, что получил". На практике это означает развитие конфликта с жильцами и вновь — недофинансирование. В итоге новый дом потихонечку приходит в упадок, находясь "в состоянии до первого ЧП: если что-то рванет, то починят, но не более того". Нормальных плановых работ на объекте не проводится. "Когда ТСЖ перестает платить компании, то для того, чтобы получить у них недоимку, требуются годы. И компания несет убытки…"

Когда говорится, что управляющая компания будет с каждым из жильцов многоквартирного дома заключать договоры, то это, по мнению А. Шарапова, возможно только в одном варианте: компания высылает всем один и тот же договор, и, соответственно, он подписывается, "а далее выставляются автоматически счета, и никто мнения жильцов не спрашивает". Спросить можно в таком случае у коллегиального органа, представленного руководителем правления ТСЖ. "Если же такого рода обязанности по заключению договоров возложить на управляющую частную компанию, то это повлечет дополнительную оплату лиц, ответственных за организацию такого процесса. А на сегодня даже текущие работы недооплачиваются". Вот в чем суть проблемы, и вот почему частные управляющие компании "весьма аккуратно входят в жилой сегмент"…

"Стратегия выхода на рынок управления многоквартирными домами через развитие инфраструктуры поддержки собственников" — так назвал свою презентацию Константин Шишка, руководитель проекта "Поддержка собственников жилья", фонд "Новая Евразия". Сегодня многие строительные риэлтерские компании заявляют о заинтересованности выхода на рынок управления жильем. В условиях кризиса есть потребность замены строительного бизнеса бизнесом управленческим. После принятия Жилищного кодекса большая часть жилищного фонда, находившаяся в управлении прежних ДЭЗов и в условиях их трансформации в коммерческие компании, остается под управлением этих самых компаний. Большую роль играет Фонд содействия реформе ЖКХ. Если посмотреть на рынок управления жильем, то сегодня порядка 60% — это управляющие компании, причем меньшую часть занимают компании, выбранные в рамках муниципального конкурса. "Сами конкурсы практически исключают участие коммерческих организаций. В этих конкурсах участвуют только свои организации, созданные, как правило, на базе прежних ДЭЗов и возглавляемые людьми из власти или родственниками людей из власти… Тем не менее там присутствует небольшая доля коммерческих компаний".

На базе прежних ДЭЗов, ЖЭКов и т.п. создаются новые управляющие компании, ряд их избран собственниками на общих собраниях, а ряд компаний создан застройщиками. Такова сегодня структура управления управляющими компаниями, и большая доля жилого фонда остается за первой формой, поскольку "муниципалитетам не хочется упускать финансовые потоки из собственных рук". А с другой стороны, на сегодня еще не сложилась практика управления, нет традиций, не накоплен опыт, существует мошенничество, развивается рейдерство. "А хочешь — не хочешь, но приходится еще и заниматься вопросами, связанными с подготовкой к зиме, с управлением жилыми комплексами, находящимися в муниципальной собственности, и т.д. То есть не все так просто, и не всегда муниципалитеты, действуя как бы вопреки бизнесу и приводя на рынок свои управляющие компании, действуют исключительно из собственных финансовых интересов", — заметил К. Шишка.

Сейчас решение о выборе способа управления принимают собственники на общем собрании. Если рассматривать три способа управления, то проще всего, по закону, выбрать управляющую компанию. Для этого необходимо собрать больше 50% собственников жилья на общем собрании и большинством голосов выбрать компанию. Решения, связанные с проведением любого капитального ремонта, принимается двумя третями голосов, некоторые решения принимаются большинством голосов, а есть решения, принимающиеся всеми собственниками. На управляющую компанию ложится большая часть работы в сфере взаимодействия с собственниками, поскольку собственники по закону участвуют в принятии решений. Таким образом, имеются три стратегии управления: это формирование добровольного решения по выбору управляющей компании, участие в муниципальных конкурсах и выкуп обязательств управляющих компаний по неплатежам организаций и затем уже выход на управление жилым фондом, которым эти организации ранее управляли. "Особый акцент третья тема приобретает в отношениях с ресурсоснабжающими организациями, которые заинтересованы в возврате "налички", особенно в условиях сегодняшнего кризиса, когда рост неплатежей увеличился не потому, что не хватает денег, а потому, что выросли тарифы".

Далее докладчик высказал предложение о выходе на управление многоквартирными домами через создание ресурсных центров на базе некоммерческих организаций или управляющих компаний. Эти услуги ресурсного центра не должны конкурировать с услугами управляющих компаний (т.н. неконфликтное вхождение на рынок). Важно, чтобы эти услуги были ориентированы на изучение ситуации в городе и состояния жилищного фонда, на формирование спроса и на знание ситуаций с неплатежами.

Но со стороны участников семинара тут же прозвучало такое мнение: ресурсные центры — это по сути некоторые центры, претендующие на те же самые действия, на которые реально по отношению к местным властям и гражданам претендуют ассоциации управляющих компаний. И тогда встает вопрос: когда, в какой точке и по каким темам начнется интенсивное взаимодействие ассоциаций управляющих организаций и ассоциаций нанимателей и собственников жилья? И это при том положении, когда у большинства собственников нет четкого понимания, что такое ТСЖ и для чего они нужны.

Вот как раз о ТСЖ, организации их деятельности, основных правах и обязанностях управляющих компаний в вопросах ТСЖ говорил в своем выступлении Игорь Журавский, член НП "Межрегиональная коллегия адвокатов "ТОАП" компании "Мортон", обслуживающей проекты по созданию и деятельности ТСЖ в многоквартирных домах. Массовая приватизация начала 1990-х годов привела к тому, напомнил он, что каждый из нас стал собственником квартиры в МКД. В этих условиях государство приняло законы, благодаря которым можно было направить в нужное русло все проблемы, связанные с деятельностью ЖКХ. Закон о товариществах собственников жилья формально и открыл эру обсуждения темы "Что такое ТСЖ и для чего они нужны". "Но этот закон мало кто исполнял, и он мало кому пригодился. Однако это был первый шаг, и заслуга данного закона состоит в том, что он появился как таковой, ввел в обиход понятие, все жители хотя бы услышали эту аббревиатуру, все об этом заговорили", — заметил докладчик. А затем был принят Жилищный кодекс, что, по мнению адвоката, "было шагом назад. Вместо Федерального закона о товариществах собственников жилья мы получили 18 статей Жилищного кодекса, и все запутались". Ведь "если сегодня остановить кого-то в подъезде и спросить: "Ты за ТСЖ или против?", едва ли кто-то ответит что-то внятное. В ответ будет задан прямой и конкретный вопрос: "А что это такое?". В Жилищном кодексе всем жителям МКД предлагается собираться и принимать решения по значимым вопросам. Но где собираться, в каком месте, да и возможно ли такое практически? "На мой взгляд, данная форма управления МКД в ближайшее время отомрет", — заявил докладчик. Вторая форма управления — это создание ТСЖ с целью решения вопросов содержания и обслуживания многоквартирного дома. И третья форма управления — это привлечение управляющей компании с теми же задачами: содержание, обслуживание, ремонт. "С чем УК сегодня с честью справляются, потому что они имеют сейчас структуру, опыт работы, штатных сотрудников: электриков, сантехников и пр. Это бывшие ДЭЗы, РЭУ, преобразованные и зарегистрированные уже в качестве коммерческих организаций".

Сегодня, продолжал И. Журавский, имеются формально созданные ТСЖ, задача которых заключается в том, чтобы принять решение и заключить договор о привлечении достойной компании — управляющей или сервисной — для фактического обслуживания дома. Это действительно крайне проблематичный бизнес, потому что собираемость средств весьма низка. Но сейчас безусловно важно, чтобы ТСЖ существовали, чтобы они информировали жильцов о происходящем в доме. "Пока я не видел ТСЖ, которые сами сформировали все структуры, службы и подразделения, необходимые для управления МКД. Это крайне сложный процесс, и мы пока находимся на самом первом этапе создания ТСЖ", — считает г-н Журавский.

ТСЖ — это некоммерческая организация. Ее средства формируются из членских взносов, вступительного взноса. Сегодня ТСЖ, созданное в одном отдельно взятом многоквартирном доме, привлекает управляющую компанию, заключает с ней договор, И содержание дома, его ремонт придется осуществлять за счет УК, ибо других источников финансирования, кроме взносов, у собственников квартир нет. ТСЖ может упорядочить все организационные вопросы, претензии, жалобы жильцов и пр. А вопросов возникает много. Например, где размещать правление ТСЖ? Даже если в подвале дома, то и это помещение надо хоть как-то оборудовать, платить ежемесячно зарплату председателю правления ТСЖ и бухгалтеру хотя бы за то, чтобы они сидели и отвечали на вопросы.

Управляющие компании работают тоже не бесплатно, им также нужно зарабатывать. Кто-то из собственников жилья будет вносить средства на это, кто-то — нет. ТСЖ самим нужно осуществлять покрытие расходов, возникающих при осуществлении договора с управляющими организациями. Поэтому, убежден И. Журавский, несмотря на некоммерческий характер ТСЖ, им в конце концов придется заниматься коммерцией: размещать рекламу на фасадах домов, сдавать в аренду помещения с тем, чтобы иметь средства для покрытия текущих расходов. В эту схему вписывается и прилегающий к дому земельный участок. По действующему закону земельные участки, сформированные под многоквартирным домом и существующими объектами, созданными до момента введения Жилищного кодекса и прошедшими государственный кадастровый учет, переходят бесплатно в общедолевую собственность жителей многоквартирного дома. Этот участок можно будет сдавать и зарабатывать на этом деньги.

Пока ТСЖ только-только прокладывают себе путь, они сейчас выполняют роль посредника между УК и собственниками на уровне заключения договоров. Но со временем, как можно надеяться, такие товарищества приобретут массовый характер.

В целом же участники круглого стола были единодушны: это было первое широкое обсуждение важнейшей на сегодня для России проблемы ТСЖ с участием авторитетных представителей строительных компаний, товариществ собственников жилья, компаний, управляющих многоквартирными домами, юристов, занимающихся жилищными проблемами. Своевременность и польза прошедших дискуссий и выступлений очевидна. Этот опыт следует продолжить.

Николай Вуколов, Новостная служба портала ГУ-ВШЭ
Фото автора